מערכת בקיצורבזמן שאלפי ישראלים מחפשים את היעד הטוב ביותר להשקעה בנדל”ן, מומחי השקעות הנדל”ן בארה”ב מגלים: המיקום חשוב מאוד, אבל העיתוי חשוב יותר; כיצד מאתרים נכסים להשקעה מתחת למחיר השוק – מבט מבפנים
“הסוד הגדול בהשקעות נדל”ן בארה”ב הוא לאתר את הנכס הנכון במחיר נמוך משוויו, כדי למקסם עליו את הרווח ככל האפשר”, אומר מיכאל זלקינד, מנכ”ל חברת SafetyNet Group, מומחית באיתור נכסים בארה”ב.
אפשר לומר היום בבטחה, כי משבר הסאב-פריים שפרץ בארצות הברית בקיץ 2007, שטלטל את שוק הנדל”ן המקומי והוביל למשבר הכלכלי הכבד ביותר שידע העולם מאז 1929 – חלף ואיננו עוד.
המשק התאושש, האבטלה בשפל, התעסוקה גואה – ושוק הנדל”ן משתקם. וכשהשוק משתקם – הזדמנויות ההשקעה הן רבות, אך גם התחרות קשה. נראה כי כולם רוצים נתח בעוגה וכדי להשיג את הנתח הטוב ביותר – יש צורך בנסיון רב, בהכרת זירת הנדל”ן בארה”ב ובנוכחות מתמדת בשטח.
“למשקיע הישראלי עומדות שתי אפשרויות להשקעה בנכס: לטווח ארוך או קצר. בטווח הארוך, רוכשים דירה, משפצים אותה ומשכירים אותה בתשואה יפה. זו עסקה משתלמת מאוד למי שיש לו הון עצמי נמוך יחסית, החל מכ-60 אלף דולרים. בעלי הון עצמי גבוה יותר, החל מ-150 אלף דולרים, יכולים לפנות לערוץ ההשקעה לטווח קצר – רוכשים דירה ומוכרים אותה בתוך ארבעה עד שמונה חודשים. בשני המסלולים – להשכרה או למימוש – ישנה חשיבות רבה באיתור הנכס במחיר נמוך משוויו האמיתי, כדי להגדיל עוד יותר את הרווחים ולגדר את קרן ההשקעה”, מסביר זלקינד. “במצב שכזה, היכולת שלנו לאתר את אותם נכסים פוטנציאליים עוד בטרם הם נכנסים לשוק הנדל”ן ולשכנע את הבעלים למכור במחיר שמתאים לנו – זוהי החוכמה האמתית וזה מה שעושה את ההבדל”.
מומחי חברת SafetyNet Group מגלים כי לרשותו של סוכן הנדל”ן בשוק האמריקני עומדים כמה כלים:
השיטה הפשוטה והמוכרת ביותר לאיתור נכסים להשקעה היא בשוק הפתוח. ישנן בארה”ב רשימות רבות של נכסים העומדים למכירה והן פתוחות ונגישות לכולם. כל אחד יכול להרים טלפון ולהציע הצעה. אבל חשוב לזכור – מרבית הנכסים הללו מוצעים למכירה במחיר השוק מפני שהמוכר מבקש למקסם את הרווח שלו על המכירה.
קבוצה שניה של נכסים טובים להשקעה אפשר למצוא ברשימות כונסי הנכסים – גופים גדולים כמו בנקים, הוצאות לפועל ושאר הגופים הפועלים לעיקול נכסים. מחירם של נכסים מעוקלים יהיה בדרך-כלל נמוך ממחיר השוק. סוכן טוב, המחובר למקורות המידע הנכונים ומקבל את העדכונים והרשימות באופן שוטף ויומיומי – יידע להניב פירות מוצלחים מנכסים אלה.
לאתר את המוכר הפוטנציאלי עוד לפני שהוא-עצמו מחליט למכור
דרך שלישית להשיג נכסים להשקעה במחיר נמוך ממחיר השוק היא ליזום בעצמך את המכירה, עוד בטרם יצא הנכס אל שוק הנדל”ן ולפעמים אף עוד בטרם חשב בעל הנכס עצמו למכור אותו. כאן החוכמה היא לאתר את אותם נכסים שקיים סיכוי טוב שבעליהם יסכימו להצעה מפורשת לרכוש מהם את הנכס: בעלי חובות שלא עמדו בתשלומי המשכנתא או בתשלומים שוטפים אחרים; בני זוג שהתגרשו ואינם מעוניינים עוד להתגורר בביתם או כאלה שירשו נכס אך אין להם צורך בו, אנשים בפשיטת רגל, נפטרים וכד’.
את פרטיהם ופרטי הנכסים אפשר למצוא ב’פאבליק רקורד’ – רשימה הדומה מעט לטאבו הישראלי ומרכזת בתוכה את כל הרישומים של קניה ומכירה, הלוואה, צוואות וכד’.
“אנחנו נעזרים במערכות טכנולוגיות משוכללות, שיודעות לקחת את המידע מהרשומות ולפלח אותו, להבדיל בין מה שרלוונטי ללא רלוונטי ולבדוק סטטוס. כל כמה ימים מקבלים מהמערכות הללו כיוונים מומלצים או שמות של בעלי נכסים שיש סיכוי טוב שירצו למכור את הנכס. גם הכרות עם המקומיים בשטח היא פקטור חשוב לאיתור עסקאות פוטנציאליות,”כשהסוכן מעורה בתעשייה המקומית, מראה נוכחות ומוכיח שהוא יודע לסגור עסקאות, הנכסים המשתלמים כבר מגיעים אליו.
“אם אתם חושבים להשקיע בנדל”ן בחו”ל, כדאי שתמצאו חברה עתירת ניסיון באזור ההשקעה, כזו שמכירה את כל הניואנסים הקטנים בשטח ותדע להביא לכם נכס במחיר הנמוך ממחיר השוק ובעל פוטנציאל רווח גבוה” מסכם זלקינד, מנכ”ל SafetyNet Group.
מעוניינים לשמוע עוד על השקעות נדל״ן בארה״ב? השאירו פרטים בטופס ומומחה מטעם SafetyNet Group יחזור אליכם בהקדם: